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何も建てるな

 

とは言って

 

ません。

 

ただもう少し

 

まともな

 

物を建てて

 

ほしい... それ

 

だけです。

問題物件の詳細


 

建物は敷地にやっとこ収まる大きさ

 

業者から配られた図面です。どの部屋がワンルームでどの部屋がファミリータイプなのかは図面には明記されておらす、口頭で聞いた情報に基づいてこちらで色分けしてみました。

赤色が条例上のワンルーム住戸(29平方メートル未満)。

黄色が大型ワンルーム住戸(29平方メートル以上、条例上の分類は無い)。

緑色が条例上のファミリータイプ住戸(39平方メートル以上)、となっております。

図をクリックすると、大きく表示されます。マンションの出入り口(2箇所)はいずれも道路に面している「地下1階」にあり、「地上1階」に出入り口は無い。管理人室は異常なまでの狭さ。ゴミ置き場は20住戸の余丁町サンハイツの約2倍(普通に考えると40住戸分だ)。駐輪場は自転車112台分(それを削ってミニバイク2台位置けるということが9月8日に分かった。たったの2台!?非現実的だ。)駐車場はクルマ1台分。このビルの中自体、ひどい住環境です。犯罪や住民同士のトラブルが予測できます。これではせっかくのファミリータイプ住戸にも、ファミリーの入居はあまり期待できそうにない。

地下1階(実質的1階)

地上1階(実質的2階)

地上2階(実質的3階)

地上3階(実質的4階)

地上4階(実質的5階)

 

 

 

8月21日の説明会で東急側は図面の改訂版を出してきた。主な変更はこの面(西)と反対側の面の窓が相当無くなり、残った窓を曇りガラスにしたという点。これ自体は大変喜ばしいことで、一見譲歩してきたように思ってしまいがちですが、率直に言ってこれらは初めから東急では見越していたと思うのです。南側にベランダが有るのに、限られた住戸だけにほぼ壁一面のガラス窓がサイドにも有るというのはそもそも不自然。曇りガラスにおいても、これは我々近隣のプライバシーを守るだけでなく、自分たちの入居者のプライバシーを守ることにもなる。ベネフィットは十分東急側にも有る話だ。

 

8月24日の説明会では、今まで住民側が要求してきた3次元モデル(発泡スチロール模型)を、東急不動産がついに用意してきた。こんな感じです。

上から見た印象。やはり相当な圧迫感がありますね。ていうか、デカイ。セットバックも条例上の必要最低限でキツキツです。この向きは南北が逆さまですが、西側(右)の民家とは極端に接近している。相手との敷地境界線まで50cmとか70cmとか。非常識だ。ここはオフィス街ではありません、住宅地ですよ!

 

北(余丁町サンハイツ)から見た印象です。

 

南(裏の崖がある方)から見た印象です。

 

東から見た印象です。

 

西から見た印象です。通りに面していないぶん、周辺の民家に接近しています。表通りよりも敷地が高くなっているこの付近では「地下室」を正当化する為に地盤を掘り下げますので、隣接住宅では地盤沈下や土砂災害を懸念している。

 


 

敷地の地形が巧みに利用される

 

 

敷地は通りに面して若干高くなっています。

そして、敷地の中ほどで再度段差がある。

東急不動産はこの地形をうまく使って本来ありえない大きさの建物をここに建てるつもりです。敷地の大部分を掘り下げることによって、容積率に加算されない「地下1階」を広く取り、「地下1階、地上4階の5層構造」により容積率240%を達成。(詳しくはページ下までスクロールしてください。)でもこれは体裁のいい5階建てビルです。とうのも、2箇所あるエントランスは通りに面しているにもかかわらず、いずれも「地下1階」にあり、地上1階にエントランスは存在しない計画だから。このように「常識」とはかけ離れた、法ギリギリ、敷地ギリギリの巨大ワンルームマンションを建てようとしています。なお、この「掘り下げる」ことによる隣接住宅の地盤への影響の有無や、この近辺に有るとされる地下水脈(数十年前はこのあたりの家はほとんど井戸を持っていた)への影響等は何も調査していない。


 

ころころ変わる敷地面積

2006年9月6日、「お知らせ」看板の内容が数箇所変更された。

特に「敷地面積」においては「1,967.93」(16%増となっていたので、これはスクープだ!と思った。しかし、結局東急不動産のおかした初歩的な凡ミスでしかなかった。単に「6」と「9」の順番を間違えたということだ。東急さん、シール貼りする前に文字校正ぐらいしたらどうですか?同日、「1,697.93」に訂正されていた。

よって、今現在こういうことになる:

 

「敷地面積」

[以前] 1,697.96平方メートル --> [変更後] 1,697.93平方メートル

 

「延べ面積」

[以前] 4,157.12平方メートル --> [変更後] 4,065.73平方メートル

これは約2%減です。9月12日の東急不動産との「打ち合わせ会」と連動するのでしょうが、ビルを若干削るということなのでしょうか?(大幅な縮小ではありませんが。)

 

「容積率」(延べ面積÷敷地面積)は看板には表示されていませんが...

[以前] 4,157.12 ÷1,697.96 = 約 245%

[変更後] 4,065.73 ÷1,697.93 = 約 240% という計算になります。少し減っているとはいうものの、本来の150%からは程遠い。

 

その他の変更箇所は...

「建築面積」が 1,018.77平方メートル --> 988.08平方メートル

「高さ」が 13.20m --> 13.15m (最高高さは13.80mで変わらず)

「着工予定」が 平成18年8月1日 --> 平成18年9月中旬(予定)

「施工者」の覧に東急建設が追加された。

 


用 語 講 座 / / / / / / / / / / / /

 

 [ワンルーム形式の謎]

お知らせ看板に記載されている「ワンルーム形式83戸」というのは、あくまでワンルーム条例上のワンルーム(29平米未満の住戸)であり、それより面積が広い部屋も実は「大型ワンルーム」である可能性が高い。とにかく今のところ、ワンルーム条例上のワンルームが83戸で、ファミリータイプ(39平米以上の住戸)は11戸。それ以外の条例上何でもないグレーゾーン(おそらく大型ワンルーム)が18戸(だからワンルームは合計101戸でしょう)。

 

 

 [容積率の謎]

容積率は住宅の規模(広さ)に対する規制を示す数値のひとつで、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。問題の敷地は「第1種中高層住居専用地域」に指定されていて、その容積率の上限は160%である。容積率160%で、敷地面積が1,697.93平方メートルなので、この場合[1,697.93平方メートル×160%=2716.68平方メートル]となり、延床面積2716.68平方メートルまでの建物が建てられることになる。ただし、住宅として使用する地下室は、地上階の住宅面積の3分の1までは容積率の計算に含めなくてもよいという特例があり、条件によって不算入にできる。この計画で、東急不動産はその言わば「法の抜け穴」を利用し、計算上不算入にした地下1階部分を含めると延床面積4,065.73平方メートル(容積率約240%)のビルを建てようとしている。「地下」と言っても、敷地内に高低差が有るので、表面は道路と同じ高さになり、外見上「地上」と何ら変わらない。この方法で実質5階建てのビルを、地上4階+地下1階にできる。