福祉コンサルタント　行政書士阪口・寺西共同事務所

区　分	宅地又は建物
区　分	自己物件	他人の物件（代理）	他人の物件（媒介）
売　買	○	○	○
交　換	○	○	○
賃　借	×	○	○

福祉,高齢者,介護,相続,会社設立,宅建,行政書士,枚方市

　（参考）　免許を受けなければならない者（宅建業法第３条）

　（１）宅地又は建物の売買又は交換をする行為を業として営もうとする者。

　（２）宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介をする行為を業として　　　　営もうとする者。

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Ⅲ　免許の区分　

　宅建業の免許は、個人又は法人が受けることができます。

　個人免許は、個人が宅建業を営むたものものであり、法人の免許は、株式会社、特例有限会社、公益法人及び事業協同組合等、商法、民法、又はその他の法律によって法人格を有するものが宅建業を営むためのものです。

　宅建業の免許を与える者は、国土交通大臣又は都道府県知事です。

　国土交通大臣の免許は、二以上の都道府県の区域にわたり宅建業を営むための事業所が設置される場合です。都道府県知事の免許は、一の都道府県の区域内にのみ事業所を設置して宅建業を営む場合です。（宅建業法第３条）

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※免許はその個人又は法人に対して交付されるもので、相続　、譲渡、交換、売買の対象にはなりません。

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Ⅳ　免許の有効期間

　宅建業の有効期間は、５年です。

　この有効期間は、免許を受けた日の翌日から起算して５年後の免許を受けた応答日をもって満了となります。この場合、当該期間の末日が日曜日、給仕湯等であっても、その日をもって満了となります。

（宅建業法第３条）

　引続き宅建業を営もうとする場合は、免許の有効期限満了の日の90日前から30日前までの間に、更新の許可申請手続をすることが必要です。この手続きを怠った場合は、有効期間満了の翌日から、宅建業を営むことができなくなります。（宅建業法施行規則第３条）

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Ⅴ　免許を受けるための要件

　宅建業の免許の申請は誰でも自由にできますが、宅建業法に規定する要件に適合しなければ免許されません。

（１）免許申請者

　宅建業の免許申請は、個人又は法人のいずれでもできますが、特に、法人の場合は、商業登記簿に宅建業を営む旨の事項が定められていることが必要です。この事項の定めのない場合は、免許申請をする者に当たらないことになります。

　また、申請者の商号又は名称が法律によって使用を禁止されているものに当たる場合は、その商号を用いて申請しても免許っされないので、あらかじめ充分な調査が必要です。

　商号として不適当なものは

①法令等で禁止されているもの。

②流通機構とまぎらわしいもの。

③公共団体、公的機関とまぎらわしいもの。

（２）免許の基準

　宅建業の免許を受けるには、一定の要件があります。

・欠格事由

　免許は、欠格要件に該当する場合は、免許の申請をしても拒否されます。免許の申請をする場合には、この欠格要件に該当しているか否かの調査を充分にすることが必要です。（宅建業法第５条）

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区分	主たる欠格事由	条　項（法第５条　第１項）	申請者		役　員	法定代理人	政令使用人
区分	主たる欠格事由	条　項（法第５条　第１項）	法人	個人	役　員	法定代理人	政令使用人
５年間免許を受けられない場合	免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合	第２号及び第６号から第８号	×	×	×	×	×
	免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合	第２号の２、第２号の３及び第６号から第８号	×	×	×	×	×
	禁錮以上の刑に処せられた場合	第３号及び第６号から第８号	―	×	×	×	×
	宅建業若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、又は刑法第204条、第206条、第208条の３、第222条若しくは第247条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処せられた場合	第３号の２及び第６号から第８号	×	×	×	×	×
	宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合	第４号及び第６号から第８号	×	×	×	×	×
その他	成年被後見人、被保佐人（みなされる者を含む）又は破産宣告を受けている場合	第１号及び第６号から第８号	△ 　破産	×	×	×	×
	宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれがある場合	第５号及び第６号から第８号	×	×	×	×	×
	事務所に専任の取引主任者を設置していない場合	第９号	×	×	―	―	―

※免許申請書又はその添付書類の中に、重要な事項について虚偽の記載があり、　　もしくは　記載が欠けている場合も同様です。

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・基本的事項

①事務所（宅建業法施行令第１条の２）

　継続的に業務を行うことのできる施設で、かつ他業者や個人の生活部分から独立性が保たれている必要があります。

　法人にあっては、商業登記簿上の本店が主たる事務所となります。

②代表者

　事務所に「常駐」し代表権講師のできる者で、免許を申請する者（法人の場合は、その申請での代表者）をいいます。

　法人にあっては、申請者の代表取締役が事務所に常駐できなければ「政令で定める使用人」を置く必要があります。

③政令第２条の２で定める使用人（宅建業法第４条及び同施行令第２条の２）

　単なる社員や従業員のことではなく、代表者からの委任を受け宅建業法上の事務所の代表者として契約締結権限等を有する者をいいます。

　また、契約締結権限を有する者とは、例えば支店での支配人や支店長に相当するような者であり、このような者が常時勤務することが要件となります。

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申　請　者　の　勤　務　形　態			設置の要否
本　店	個人	代表者が常駐する	否
		代表者が常駐しない	（※１）
		代表者が他の法人の役員等を兼務	勤務形態による
	法人	申請者である代表取締役が常駐する	否
		申請者である代表取締役が常駐しない	要
		申請者である代表取締役が他の法人の役員等を兼務	勤務形態による
従たる事務所	個人	代表者は本店常駐/専任の主任者等従業員のみ常駐	要
	法人	申請者である代表取締役が常駐する	否（※２）
		申請者以外の代表取締役が常駐する	要（※３）
		専任の主任者等従業員のみが常駐する	要

※１　免許そのものができません。

※２　本店に設置する必要があります。

※３　申請者以外の代表取締役は、同等の権限を有しますが、宅建業法上、従たる　　　　事務所　　に常駐する場合には「政令使用人として」設置します。

（注）勤務形態を判断するため、事情を伺ったり、書面を求める場合があります。

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④専任の宅地建物取引主任者（宅建業法第１５条）

　「取引主任者」とは、資格試験に合格し、実務の経験（又は講習）もあり、その資格を登録後主任者証の交付を受けた者をいいます。

　宅建業法は業免許取得に際し「取引主任者のうちから、一つの事務所について従事者（代表者を含む）５名に対して１名以上の割合で「専任」として設置することを義務付けています。また、法第５０条２項での案内所等には１名以上の割合で「専任」として設置が必要です。

　「専任の取引主任者」には「常勤性」と「専従性」が要求されますので、他の法人の役員を兼ねたり、会社員や公務員など他の職業に従事したりすることは原則的にできません。また、通常の方法では通勤できないような場所に住んでいる場合も「専任」とはみなされません。

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Ⅵ　新通知後の手続き規免許

（１）専任の主任者の勤務先登録

　　（宅建業法第２０条及び同施行規則　第１４条の２）

　　主任者資格のある者は、全て「資格登録簿」に登載されており、　　勤務先についても宅建業に従事していれば登録することになってい　ます。

　　新規免許申請に際して、専任の主任者は前勤務先登録を抹消し　、宅建業としては無職の状態の登録になっていますので、免許の通　知後、業者名及び免許番号を「宅地建物取引主任者登録簿変更登　録申請書」で登録している都道府県知事に届け出なければなりませ　ん。

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（２）営業保証金の供託又は保証協会への加入

　　（宅建業法第２５条又は同第６４条の９）

　　営業を開始するためには、免許の通知後次のいずれかの手続き　を行い、免許日から３ヶ月以内に所定の届出をして、免許証を受領　しなければなりません。この手続きをせずに期日を経過すると免許　が取り消されることになります。また、手続きをせずに営業した場合　は、刑罰の対象になります。

①営業保証金を供託する場合

　免許の通知後、本店（主たる事務所）の所在地を管轄する供託所に法定の営業保証金をっ供託した後、供託書の原本及び写し１通と「営業保証金供託届出書」（正副各１通）に申請書に押印した代表者の印鑑を押印して提出する。

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法定営業保証金
本店（主たる事務所）１，０００万円	従たる事務所（支店等）１店舗につき５００万円

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②宅地建物取引業保証協会に加入する場合

　「保証協会」は国土交通大臣から指定を受けた公益法人で、宅建業に関して、苦情の解決、従事者に対する研修、取引きにより生じた債権の弁済・債務の保証等を業務としており、現在２つの団体が指定されています。

　「保証協会」に加入し、弁済業務保証金分担金を納付すれば①の営業保証金を供託する必要はありません。

弁済業務保証金分担金額
本店（主たる事務所）６０万円	従たる事務所(支店等）１店舗につき３０万円

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Ⅶ　更新免許申請

　宅建業の免許の有効期限は５年間で、この期間満了の翌日に免許の効力はなくなります。更に継続して宅建業を営業するためには、満了日の９０日前から３０日前までの間に更新の申請手続きをを済ませなければなりません。（宅建業法第３条及び同施行規則第３条）

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